新建住宅不超过3层！九江市农村住房建设管理办法公开征求意见 [复制链接]

    11月18日，记者从九江市自然资源局网站获悉，《九江市农村住房建设管理办法（征求意见稿）》正在公开征求意见。

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    据悉，为了规范我市农村宅基地和住房建设管理，促进节约集约用地，保障村民的居住权益，推进乡村振兴战略实施。根据相关法律法规，结合本市实际情况，九江市自然资源局起草了《九江市农村住房建设管理办法（征求意见稿）》，现公开征求意见。公开征求意见时间从2021年11月18日起，至2021年12月2日止，若有修改意见，请在公示期内书面或电话反映。反映情况要客观真实并说明理由，反映人需署真实姓名并提供联系方式。电子信箱：jjgbk6@163.com，联系电话：0792-8175080，联系地址：九江市自然资源局耕保与征地管理科。



    九江市农村住房建设管理办法
        (征求意见稿）


    第一条  为了规范本市农村宅基地和住房建设管理，促进节约集约用地，保障村民的居住权益，推进乡村振兴战略实施。根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。
    第二条  本市行政区域内农村村民在集体土地上新建、改建和扩建住房（以下简称村民住房建设）及其管理和监督，适用本办法。
    第三条  （部门职责）农业农村部门负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度,完善宅基地用地标准,指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用;组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查,及时将农民建房新增建设用地需求通报同级自然资源部门;参与编制国土空间规划和村庄规划。
    自然资源部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续。依法办理宅基地及其地上房屋的不动产确权登记。
    住房和城乡建设部门负责全市农村住房的技术服务，负责牵头“六类重点对象”的农村危房改造工作，负责乡村建设工匠的培训和管理。
    公安、财政、交通、生态环境、林业、水利、电力、卫健、通信等部门，按照各自职责，配合做好村民住房建设管理工作。
    第四条  （县市主导）县（市、区）人民政府应当加强对乡村规划编制的统筹与指导。县（市、区）人民政府负责本辖区内村民住房建设的农用地转用审批工作，定期对村民住房建设开展督查。
     县（市、区）人民政府可以将城市重点管控区域外农村住房建设的监督管理工作，依法委托乡（镇）人民政府实施。
    第五条  （乡镇主责）乡（镇）人民政府负责村民住宅用地的审核批准，加强宅基地申请、审批、使用的全程监管。推行一个窗口对外受理、多部门内部联动运行，建立宅基地和农房乡镇联审联办制度，为农民群众提供便捷高效的服务。指导村级组织完善宅基地民主管理程序，探索设立村级宅基地协管员。
    第六条  （村级主体）村民委员会协助乡（镇）人民政府做好农村宅基地和村民住房建设的审查、批准和监管等工作，通过制定村规民约、开展村民评议等方式对农村宅基地和村民住房建设行为进行规范。及时发现、报告、制止、协助处理违法违规建房行为，并向乡（镇）人民政府或有关部门报告。
    第七条  （规划编制）村民住房建设应当符合乡（镇）国土空间规划和村庄规划。按照“规划引领、合理布局；保护耕地、保护环境；一户一宅、节约集约；注重风貌、彰显特色”的原则，坚持政府主导、部门协同，保障村民住房建设依法有序进行。
    乡（镇）人民政府和县（市、区）自然资源主管部门应组织编制乡（镇）国土空间规划和村庄规划，规划编制和管理所需经费应纳入县、乡（镇）年度工作财政预算。
    对已有村庄规划且符合当地实际的，需引导村民依照规划进行建设。
    对不符合村庄发展实际、不能有效指导村庄建设发展的村庄规划应抓紧修编。
    对分散型、小规模和目前没有编制规划的村庄，应完善农房建设管理要求，合理布局，满足农村住房建设需求。
    在历史文化名村、中国传统村落、自然保护区、森林公园、风景名胜区及其外围保护地带范围内建房的，应当符合相关规划要求。
    第八条  （规划要求）村民住房建设坚持生态友好、环境友好与邻里友好。鼓励新建农房向基础设施完善、自然条件优越、公共服务设施齐全、景观环境优美的村庄聚集。尽量使用原有的宅基地和村内空闲地建设农房，形成自然、紧凑、有序的农房群落。要以“三调”为基础划好村庄建设边界，明确建筑高度等规划管控要求，保护历史文化和乡村风貌。
    第九条  （重点管控）各县（市、区）人民政府应当结合实际，统筹考虑城市发展需要和村民住房建设需求，划定重点建设管控区域，制定相应的农村住房建设管理政策。
    村民住房建设重点建设管控区域范围由市、县级人民政府自然资源主管部门结合实际划定，报同级人民政府批准后向社会公布。
    第十条  （科学选址）县级自然资源主管部门指导村民建房避开在有开采价值的地下资源、地面塌陷区和地下采空区选址建房，鼓励村民适当避开交通沿线选址建房。要充分利用原有的宅基地、村内空闲地和未利用地，不占或者少占耕地。重要交通廊道沿线应加强景观环境控制，加大建筑退让。
    禁止占用永久基本农田、Ⅰ级保护林地、一级国家级生态公益林地。
    禁止在崩塌、滑坡、泥石流等山洪地质灾害危险区削坡建房，强化山地丘陵区削坡建房的安全管理。
    不得利用山体切坡建房，确实无法避让的，应治理达到安全标准后方可批准建房。
    禁止在古树名木树冠垂直投影外五米范围内进行建筑施工、挖坑取土、采石取砂等，或因硬化固化地面影响古树名木正常生长的行为。
    不得擅自拆除或损毁历史文化遗存，各级文物保护单位、已登记尚未核定公布为文物保护单位的不可移动文物、零散分布在农村的具有传统建筑风貌、历史文化价值的建筑物、构筑物、古树名木等历史文化遗存要进行重点保护和修缮。
    第十一条  （规划审批）村民住房建设应当依法办理《乡村建设规划许可证》和《建设用地批准书》，并严格按批准的内容进行建设。《乡村建设规划许可证》和《建设用地批准书》应当明确建房的地点、四至范围、用地面积、建筑占地面积、建筑面积、层数等要求。
    多（高）层公寓式小区和规划农村集中点需实施统一建设的，按建设项目基本建设程序要求依法依规办理规划许可、用地审批、施工许可等有关手续。（依据：《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》）
    第十二条  （规划服务）市、县、乡三级应当建立乡村规划师制度。各地可根据实际情况，公开招聘全职或兼职乡村规划师。村规划师应全面参与村庄规划编制、户型标准图集制定、农村住房建设审批和监管全过程
    第十三条  （用地标准）农村宅基地的安排与使用应当坚持最严格的耕地保护制度，需依法落实“一户一宅”要求，严格执行宅基地用地标准，不得随意改变。村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地（含厨房、厕所等用地）面积不得超过以下规定的标准：
   （一）占用原有宅基地和村内空闲地，每户不得超过180平方米；
   （二）占用耕地的，每户不得超过120平方米；
   （三）因地形条件限制、居住分散而占用荒山、荒坡的，每户不得超过240平方米。
    村民住房的建筑层数不超过三层，建筑面积不得超过350平方米。
    第十四条  （用地审批）农村村民住宅建设用地要严格落实省、市、县相关审批要求。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，可以按照《土地管理法》采取措施，保障户有所居。
    第十五条  （保障措施）村民住房建设用地实行计划管理。县（市、区）人民政府要严格执行村民住房建设年度新增建设用地计划安排、使用和农用地转用报批审核制度，保障合法合理的村民住房用地需求。宅基地管理与户籍管理要衔接，不得设立互为前置的申请条件。不得强制村民搬迁和上楼居住。
    第十六条  （建设审批）涉及历史文化名镇、名村、传统村落等历史文化资源保护的村民建房，应由县级农业农村、自然资源、住建、文广新旅主管部门联审联批后，方可办理村民住房建设许可。涉及占用林地、河道或公路沿线的村民住房建设，应符合林业、水利、公路等相关法律法规和有关规定。
    县（市、区）人民政府应当为建房户免费提供村民住房设计通用图集，供建房户选择使用，并应当根据本地实际情况及时更新。
    第十七条  （建筑要求）传统村落中新建村民住房要与传统建筑、周边环境相协调，营建具有地方特色的村庄环境。鼓励结合发展民宿、旅游等产业，进一步加强传统村落和传统民居保护与利用。
    第十八条  （建设管理）乡（镇）人民政府和县（市、区）人民政府农业、住建等部门应当建立农村房屋设计、审批、施工、验收、使用等全过程管理制度，规范村庄设计与农房设计、建设、使用的行政程序管理，明确责任主体，做到有人管、有条件管、有办法管。全方位实施职、责、权一体化模式，建立责任追究机制，按照谁审批、谁监管、谁负责的原则，确保房屋质量安全。探索建立乡村建设工匠培养和管理制度，加强管理和技术人员培训，充实乡村建设队伍。
    第十九条  （危房管理）村民住房属于危旧房的，村民可以对房屋进行维修加固，但不得有改变房屋主体结构、增加建筑面积、搭建构筑物等影响规划实施的行为。经县（市、区）住建部门指定的房屋鉴定机构鉴定属D类危房必须拆除重建或拆迁安置。
    第二十条  （未批先建）在城市规划区内，未取得规划许可证或者未按照规划许可要求进行建设的，由县（市、区）人民政府城市管理部门责令停止建设。尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正；无法采取改正措施消除影响的，限期自行拆除，不能拆除的，没收违法建筑；不停止建设或逾期不拆除的，县（市、区）人民政府可以责成有关部门依法强制拆除。
    未依法取得《乡村建设规划许可证》或者未按照规划许可要求进行建设的，由乡（镇）人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，乡（镇）人民政府可以依法强制拆除。
    第二十一条  （非法占地）村民未经批准建房、少批多建或者采取欺骗手段骗取批准等非法占用土地建房的，由受委托的乡镇依法进行检查处罚，责令停止违法建房，限期自行拆除在非法占用的土地上新建的房屋，退还非法占用的土地；逾期不拆除的，依法强制拆除。县级以上农业农村主管部门按照职能职责进行指导监督。
    易地新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，按照非法占用土地处理。
    涉及国家公职人员在农村集体土地上违法违规使用宅基地的，依法依规给予党纪政纪处分，所建房屋一律拆除。
    第二十二条  （违法审批）相关职能部门及乡（镇）人民政府必须认真履行职责，村民住房建设管理人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、乱收费的，或者存在审批不及时受理、应批不批的或者对农村住房建设违法行为巡查不到位、报告不及时、制止查处不力、以罚代管的，依法依规追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任；因管理不到位，造成农村住房建设秩序混乱，违法建房多发的，依法依规追究乡（镇）主要负责人的责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
    第二十三条  本管理办法自公布之日起施行。来源：掌中九江综合

准备交钱吧，老百姓

       最关键的点就是莫占良田就好。地方别占太大，当然如果是为社会（家乡象刘强东，曹德旺那样的人物，）作过大贡献的人是可适当放宽点。其它的一些小节就别在太在意它。原先80万人口的都昌，现在都变成了五十来万了。人家城市在想办法抢人口，我们别还去做把人口往外推傻事了。当今的时代是有人才是硬道理。别去瞎折腾了。真的做到了王吗吗恭吊，就好吗？

   在外有成就的人能回老家建个房什么的，政府（家乡）应该拥抱他们才对。给他一点点芳山或者是芳地，他欢天喜地的建房子（屋不占基，用不了什么地方的），为家乡带来了消费（随便都是过百万的消费，为不少普通家庭的经济带来增长），带来了建房行业的就业。经常回家来看看时，又带来了大把的消费。或者碰到有才能的人为家乡再带点投资什么的。难道不好吗？别去做些不知南北的事，别去寒人家的心！

不这样控制  县城的房子怎么卖出去

还有人选择在农村建房？上过大学都在外地或县城置产业了，我的房子98年建的，都懒得装修，外地买房了

心无邪念:只要控制占地面积即可，3层有什么意义？多层能节省土地才是真 (2021-11-19 13:24) 

这样子才会买房呀…………。

你要是能让我盖，你只要能答应我能盖 ，就谢天谢地了

希望都昌能像鄱阳县一样由省里直管，一些政策由本县内部决策；从改革开放至今，九江市级投资偏重昌九、长江沿线；历年对都昌教育、医疗、工业、交通等各项投入较少，造成人口大量迁到九江城区。农村房屋限3层，会限制村民购买建材、家居用品等产品规模，会造成建筑业等经济规模和市场需求缩水[建筑业可拉动各行业需求，促进经济发展][经济欠发达地区，应该适度在国家部门政策范围内、适度放宽农村宅基地等基础设施要求，以建筑业拉动各行业经济繁荣]

三层可以，太高要安装电梯才好。

先打好招呼，不超过三层，面积不得超过350平方米，三五年后，超出部分就是征税的理由，大家别不信。