我以一个业主的名义与邻居聊聊天|民众呼声 - 都昌在线，都昌人自己的网上社区

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我的老家: 县城(都昌镇)

只看楼主倒序阅读使用道具楼主发表于: 2020-08-20

— 本帖被鄱阳湖执行置顶操作(2020-08-21) —

      我是余保平，都昌大红颐文园小区6栋1201业主。借业主群就一些大家关心的问题以一个业主的名义与邻居聊聊天，不妥之处可喷、可骂！
     首先，我借用儿子（14岁）的一句话来开始聊天，（儿子：爸爸，如果我所有的要求都能满足，所有的愿望都能实现，你猜我会怎么样? 我：不知道儿子：那样我活得太没意思了，我会去死！我：????）下面我就聊聊几个热点话题。
    一、物业与住户的关系
    物业与住户是平等的合同主体关系，而非雇佣关系，双方的权利与义务国家以法规的形式进行了明确的介定。
    1、现实生活中有关部门又将许多公共部门的职责强加于物业，如：防火、防高坠、防重大安全事故等。而这些工作的落实，有赖于强有力的行政手段，但物业是企业，不具有行政职能，因此工作难度可想而知。
    2、服务范围与住户需求的偏差：物业的服务范围是按国家相关规定执行并按相应的服务水准收取服务费用。因此离开了收费标准的服务比较是毫无意义的。在一二线城市每平米月收费8—10元不再是传说，3-4元形形一色！即便如此，也还有物业所不及之处，特别高端住户可以要求特约服务。比如：家政、贴身安保、家人陪伴等等。我家也请了家政工人，但她也是按我们的约定提供服务，如果我一味的提高对家政的要求就会出现：薪酬与服务不匹配、能力与需求不匹配，结果是要么付出更高的经济代价请全能型家政，要么是依原合同执行，还可以辞退自行动手。除此之外就再不会有更切实可行的办法了。
    当然，即便是合同约定的服务内容我们也还有许多不足，如：保洁洁净度、垃圾清理的及时性、安防人员的巡查及在岗的工作状态、环境维护的时效等等。这些都有赖于业主及时有效的监督和配合，也是我们有待于加强与提高的，同时更需要住户对居住环境的爱护，对工人劳动的尊重。小区是我家，我不爱它谁爱它？
    二、住户、物业、维修基金
    室内及专用部分的维修是业主自行负责。如：卫生间漏水、水、电表内的管、线故障等。公共部位的日常维护由物业负责，如：消防设施、电梯保养、应急电源、公共厅、堂、下水管网等。公共部位的维修由维修基金保障，含外墙及屋面漏水。尽管三者之间的职责介定非常清楚，但现实生活中由于人的催利本性往往会将责任外推。这也是住户与物业最易产生矛盾之所在。
    例如：1、室内漏水：基本的原则是谁漏水谁修复且给楼下造成损失应予赔偿。主管破损由物业修复，同一管道多处破损工程量较大时启动维修基金。现实生活中判断下水道是否破损，除极为明显的外都难以判断，必须拆除对下水道的装修包围材料，拆除与修复的费用开支往往比处理下水管破损的开支高得多，因此，住户与物业的矛盾就产生了。按要求下水道是不能包围覆盖的，但几乎所有的装修为了美观都会覆盖（我家也是）连管道的原有检修口都不留。物业没有先进的检测手段，也不具有微创修复能力，只有业主自行承担管道包围所可能造成的后果。当然，装修时你可以考虑对管道采用活动式包围，便于检修时拆卸。
     2、外墙漏水  外墙漏水保质期内由建筑单位修复，保质期后由维修基金处理，物业或业主自行组织实施。因高楼外墙防水的工作难度大，危险系数高，往往难以及时有效的处理，保修期后启动维修基金难度较大（稍后聊），建议装修过程中做好室内外墙防水，尽管会增加一些开支，但免去了入住后许多的烦恼。
    3、电梯厅墙砖掉落  墙砖掉落既有当初铺贴时的技术原因，也与装修过程中暴力拆墙产生的较大震动有关。墙砖贴面属于装修工程，本小区的贴面砖已过保修期。尽管如此，脱落后物业还是会及时督促建筑单位维修，因为种种原因修复工作不够及时，这其中也有我们的难处，事实上已经过了保修期，我们能赖上建筑公司就相当不易。维修基金是房屋的保命钱，用一分少一分！如果我动用维修基金修复，要方便快捷得多!
    4、维修基金的启动条件：①有重大安防隐患的绿色通道快速启用，如：消防、供水、电梯 ②一般维修必须两个三分之二，最少也要双过半签字同意才可启动。即专有面积过半，住户数过半，否则不可启用，正因为如此，外墙、屋面漏水想启动维修基金相当困难。其他住户基本上不合作（你家漏水我家又不漏，维修基金用完了就没有，我干嘛傻傻的签字）这也是我建议装修时室内做好外墙防水的原因!
    5、地下车位的问题  地下车位的定价是一种纯粹的市场行为，价格制定应综合考虑市场需求、消费水平、便捷程度、设施设备等诸项因素。我认为，车位定价也欠妥当，尽管如此，纯粹的买卖行为，一个愿买另一个愿卖就行。至于车位租赁，应该是车位所有人愿意租赁的前提下才可租赁，不可以强行要求所有人出租，因此，过多的议论也属闲谈而已！
    6、小区电、摩车乱停乱放问题，电、摩堵塞安全通道，室内吊线充电是一个具有极大安全隐患的大问题，安全通道是非常时刻的逃生之路，如不能确保畅通极易造成重大事故，甚至群死群伤。因此，物业常常会采取积极措施给予清理，过程中阻力很大！住户往往以无处停放为由拒绝配合。事实上如果都能站在小区主人的角度对待此事，小区内暂时有序停放电摩是完全可以的。关键是一些人非充电棚不停，这个需求就无法满足了（特别高端的商住区、别墅区可以），事实上任何开发企业都无法也无责去满足这一需求，颐文园一千户,电摩多的一户有四辆，试想一下，小区如果塞进2000辆电摩是个什么情况？任何资源都是有限的,无法满足无止境的需求。如大城市的汽车限购，为什么你用自己的钱购车的欲望要受到抑制？公共资源的可供量满足不了个人的消费欲。
    7、关于诉讼  法治社会依法维权是每个公民的正当权利，在协调无果的情况下任何其他行为都无助于矛盾的解决，此时诉讼才是唯一的解决途径！对于一些民事诉讼, 我国创立了具有特色的人民调解制度，人民调解员由具有丰富的社会经验、法律知识，具有强烈的正义感的，具备调解工作相关的专业知识的人员由各级法院培训后持证上岗，产生的调解协议等效于人民法院的判决。我县法院也着手建立与物业有关的人民调解员队伍。这样不仅节约了宝贵的审判资源，也节约了当事人大量的诉讼成本。
    以上就是我今天与各位邻居要聊的内容，回到开场时的一段对话，人生不如意十之八九，但正是这十之八九才是我们努力活着的根本动力，我们通过挑战一个个不如意，尽显人生风采，我们通过战胜一个个困难，展现精彩的人生！我们追求圆满又惧怕圆满，因为圆满意味着．．．．．你懂的！与各位亲邻共勉!
       2020.08.19